法律咨询热线

13078554433

当前位置: 首页 > 文章详情 >
热点解读

新市场场景下的万科法律风险防控体系

发布时间:2019年1月10日 贵阳房产建筑律师网

2018年12月22日,由中国房地产业协会、中国政法大学房地产法研究中心主办,建纬(深圳)律师事务所、中国房地产业协会法律事务专业委员会、中国房地产业协会调解中心承办的首届百强房企法务总论坛在深圳市深圳湾木棉花酒店一楼宴会厅如期举行。首届百强房企法务总论坛以“租售并举时代下房企转型的法律风险管理”为主题,探讨在国家深化住房制度改革、发展住房租赁市场、倡导租售并举等住房政策大势与背景下,房地产开发企业的业务如何从容接受挑战、应对变革、防范风险,做好业务的转型升级。

主题:新市场场景下的万科法律风险防控体系



新市场场景下的万科法律风险防控体系


法务存在的价值和意义是助力公司发展


法务系统在公司业务中存在的价值和意义不是单纯风控,风控的最终目标是要助力于公司业务的发展。我们前段时间对公司法务进行反思,思考法务团队与外部律师的区别,我们认为内部法务立足的根本点在于对公司业务深刻的理解和支持。基于上述假设,我们对于法务的定位有四点设想:


第一点是深入业务的实质,提供符合公司实际情况,能够达成商业目的解决方案。对于法务而言,如何平衡商业目标和风险控制之间的关系可能是公司法务需要经常走的一个钢丝绳。


第二点是要符合合规方面的要求,推动公司的持续合规经营,而不仅是某一个时点。


第三点是法务需要有能力捍卫公司合法利益,法务要能够有效击退外部恶意侵权,有效维护公司合法权益。


第四点是要从总体的角度平衡,公司法务需要平衡公司长期和短期、整体和局部利益,通过系统性的风控管理化解法律风险。


法务的工作目标是建立全场景无遗漏的法律风控体系


万科法务的出发点就是要因业务而生,深入业务一线,确保业务安全,法务工作重心到业务前端,这是我们一直以来的传统。我们工作目标是建立全场景无遗漏的法律风控体系,维护公司经营安全,促进公司业务发展。全场景无遗漏是一个不断进化和替代的过程,我们对于业务的支持实际上是根据不同业务的特点和发展的阶段,采取差异化的风控措施,传统的地产核心业务在万科已经是非常成熟的板块,从风控的角度就是精耕细作、查缺补漏、盘点死角,迭代更新我们从投资拓展到建造运营的风控体系。在新动能业务上,目前我们是通过一线的法务系统进行对点支持,但在发展到一定阶段之后我们将进行系统的梳理,因为业务初始发展阶段需要给予足够空间,前期风控系统不宜进入太多。


随着长租公寓业务发展模式的逐渐成熟,我们加大了对长租公寓业务的风控措施。去年我们花费了几个月的时间结合长租公寓的业务场景,对法律风险进行系统的梳理,目前已经形成了系统化的风控文件,下一步我们将重点推动它的执行。现在我们形成了一个内部的闭环,对所有的业务我们是事先介入,比如投资拓展阶段我们就开始参与项目,事中的运营,乃至事后的销售和面对客户这些问题我们都会参与。事后的复盘非常重要,我的方式是个别问题就进行个案整改,系统性的问题就进行系统性的解决,包括前面说的风控指引、标准合同、典型案例等,通过不断复盘实现不断升级,通过这种循环运作提升我们风险管控的效率和水平。


全程参与业务说起来容易做起来很难,有些业务部门总觉得法务是碍手碍脚的。我们通过汇总问题的方式与业务部门加强沟通,业务部门也认识到问题,这样有利于大家形成良性合作的循环。


近年房地产市场调控措施的持续加强,对房企的销售造成了非常大的压力,业内也出现了很多的应对方法,比如出现的双合同、捆绑车位等问题,这些交易模式会累积非常大的风险,这就需要法务加大对销售模式的风险把关。我们这两年通过组织集团的法务中坚力量组成专项任务组,对这种问题集中中坚力量的智慧审核把关,为项目销售提供符合法律合规要求的解决方案。


法务系统另一个非常重要的功能就是安全护航,如果公司法务只保留一个功能,那必然就是这个功能。刚刚看到一个新闻,万科是中国唯一一家进入世界品牌500强的房地产企业,我们对于品牌非常重视,维权力度也非常大。可能有一个合作方在合作结束之后,仍然继续使用万科的品牌进行经营,没过多久就会发现万科律师找过来了。


法务管理体系应与公司的文化和管理体制相适应


在2016年之前万科法务管理是只有两级,伴随着区域的实体化,我们在区域事业部这一层级设置了法务体系,逐渐形成了现在的三级法务管理体制。万科的业务重心在一线,这种模式对我们的风险管理提出了很高的要求,也是我们这两年着力解决的问题。我们对业务的原则是:不干预业务决策权的配置,但业务部门必须遵守我们的风控规则。


近年来,我们把法务能力的提升和培训提到很重要的位置。我们通过视频会、集中式培训、专业考试等方式不断加大培训力度。另外,通过人员的交流,在帮带新人的同时,把三级法务体系之间的渠道打通。针对人员能力分配不均匀的情况,各别地方能力薄弱的情况下,我们大力推动事件合伙制,对于一线公司依靠自己无法解决的问题,成立合伙事件来组建专家团队来协助解决。


我们还有一些平台,通过系统的手段,将我们的风控要求转化为线上工作流程,将风控要求融入业务流程,同时减轻法务人员直面业务部门的压力。同时,通过建立知识管理系统,把我们的诉讼、知识产权、外部律师资源、培训资源、合同文本库等等整合起来。


经过几代法务同事共同的努力,万科整体的法律风控水平一直保持在较高的水平,以诉讼纠纷为例,地产系统2018年诉讼总量仅有500宗左右。


万科的法务系统一直在伴随着公司业务的发展,不断调整自己的工作机制,以更好的发挥自身护航业务健康发展的功能。我们的变化不是刚开始,而是在进行之中。


作者:万科集团法务执行合伙人    杨震




律师:陈佳 [贵州]

贵州商同律师事务所

文章来源: 贵阳房产建筑律师网

转载请注明出处 本文链接: http://www.gyjzcjls.com/news/view.asp?id=935679769820 [复制链接]

All Right Reserved Copyright@2020 法律咨询热线:13078554433 网站支持:大律师网 网站地图