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合资、合作开发房地产合同性质及效力探析

发布时间:2019年1月10日 贵阳房产建筑律师网

合资、合作开发房地产合同纠纷是指当事人因“此前达成的以提供土地使用权、资金的方式共同出资,并且共担风险、共享利润合作开发房地产合同”而产生的纠纷。当前国家经济结构调整和房地产政策的转变,经历了迅猛发展的房地产行业,房地产泡沫问题愈演愈烈,受各种复杂经济因素以及“去泡沫化”政策的影响,合资、合作开发房地产的合同纠纷大量涌现。通过检索判决文书及进行分析发现,此类案件主要的争议焦点在于合同的性质和效力的界定。


鉴于该类合同纠纷案件程度复杂,为进一步了解合资、合作开发房地产合同纠纷案件中涉及合同性质及效力的司法裁判观点,笔者结合最高人民法院对此类案件处理规则进行阐述,归纳其裁判规则,为房地产开发企业或其他市场主体进行房地产开发活动提供参考依据。


 合资、合作开发房地产合同性质及效力探析


笔者通过检索相关案例,发现当前法院在司法实践操作中主要根据合同的形式、内容以及实际履行情况来综合认定合资合作开发房地产合同的性质,以《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定,认定合资合作开发房地产合同效力,如果合同不违反法律、行政法规效力性强制性规定,合同有效。对于合资合作开发房地产合同的性质和效力问题,笔者选取部分案例并结合司法实践中法官的裁判观点进行说明。


一、关于合同性质的司法裁判观点


裁判观点一:不具有共同投资、共担风险、共享收益的合作关系所签署的协议性质并非合作开发协议。


案例索引:(2016)最高法民终815号,梁铁生与湖南佳惠置业有限责任公司合资、合作开发房地产纠纷一案二审民事裁定书


裁判要旨双方前后就案涉项目签订了三个合同,即2005年10月19日签订的《合作协议》、2007年4月9日签订的《项目合作协议书》以及2007年10月9日签订的《项目承包经营协议书》。2005年10月19日签订的《合作协议》约定了双方共同投资、共同管理、共担风险、共享收益,因此双方系项目合作关系。但2007年4月9日签订的《项目合作协议书》以及2007年10月9日签订的《项目承包经营协议书》改变了双方项目合作关系。载明双方最终权利义务的协议,即2007年10月9日《项目承包经营协议书》约定,项目经营模式为“由乙方自主经营,独立核算、自负盈亏”,“原项目投入均转为乙方借款;其余资金由乙方筹措”,“施工队伍由乙方决定,并由乙方全面管理”,“乙方应向甲方交纳管理费68万元整”,“该项目所有的经济责任和法律责任均由乙方承担”。可知,依据《项目承包经营协议书》,双方并非共同投资、共担风险、共享收益的合作关系,而是承包合同关系。


裁判观点二:名为股权合作(增资入股),但实际约定具有共同开发、共担风险、共享利润的性质,可认定为合资合作开发。


案例索引:(2017)最高法民申2033号,青岛聚盛房地产开发有限公司与青岛恒泰房地产开发有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案再审民事判决书


裁判要旨:聚盛公司和恒泰公司于2002年11月26日签订《联建协议》约定,恒泰公司支付土地出让金694.6万元、聚盛公司支付土地出让金200万元,双方共同开发建设房地产,费用各自承担。后因土地部门调整土地,双方于2008年3月26日签订《补充协议》,约定在调整后的地块上按照各自50%的比例共同开发建设、共同销售,利润及风险各按50%的比例承担。因此,双方之间应属合资、合作开发房地产法律关系,虽然双方又于2014年12月5日签订了《合作开发协议》,恒泰公司亦与聚盛公司股东签订了《青岛聚盛房地产开发有限公司增资扩股协议》,并完成了恒泰公司成为聚盛公司股东的变更登记。但从上述协议的内容来看,聚盛公司和恒泰公司之间并非公司法意义上的公司与股东之间的法律关系,双方合作真正目的仍是共同合作开发房地产,而非股权投资。因此,原审法院通过上述证据,认定双方之间法律关系名为增资入股,而实为合资、合作开发房地产并无不当。


裁判观点三:应当从合同的形式、内容以及实际履行情况来综合认定合资、合作开发房地产合同关系。


案例索引:(2017)最高法民申4496号,毕爱林与黄定键、沭阳县兴沭房地产开发有限公司、庞益军合资、合作开发房地产合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书


裁判要旨:本案中,黄定键、毕爱林、庞益军都不具有房地产开发资质,亦不享有土地使用权,毕爱林以兴沭公司名义进行涉案项目开发,且以兴沭公司名义与怀明中学签订房屋置换土地的协议,取得项目土地使用权。其次,项目开发过程中,2009年8月3日、2012年8月20日毕爱林方与黄定键方签订合作协议,确认了双方的合作关系。2009年8月3日毕爱林与庞益军签订三份合作协议,亦明确双方为合作关系。且黄定键、庞益军对项目进行了实际出资。再次,2012年8月20日毕爱林以兴沭公司名义与黄定键签订的合作协议中有毕爱林、兴沭公司、黄定键、庞益军的签字确认。2014年10月20日毕爱林、黄定键、庞益军等人亦在兴沭房地产金色港湾办公室召开行署房地产金色港湾项目股东会,毕爱林、黄定键、庞益军针对涉案项目的投资情况及账目整顿等问题发表了各自意见。另外,黄定键亦起诉要求确认四方当事人之间是合作开发关系,对庞益军、兴沭公司的合作开发地位予以认可。因此,原审判决根据各方参与涉案房地产项目开发的事实,认定四方当事人是合作开发房地产关系并不缺乏证据证明,适用法律亦无不当。


二、关于合同效力的司法裁判观点


裁判观点一:合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的,应当认定合同有效。


案例索引:(2017)最高法民终400号,西安市房地产经营二公司与陕西华春轩房地产有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷二审民事判决书


裁判要旨:《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的,应当认定合同有效”的规定,由于华春轩公司在一审审理中已经提交其于2014年2月14日取得的《房地产开发企业暂定资质证书》,且房地产二公司在二审庭审中自认其亦具备房地产开发资质,故涉案《合作开发合同书》并不存在因双方当事人不具备房地产开发资质而无效的情形,房地产二公司的该项主张不成立。


裁判观点二:“以房换地”的合作模式并不违反法律、行政法规的强制性规定,大部分集体土地已经转化为建设住宅用地情况下,剩余土地能否转化为建设用地以及国有土地是否确定用地规划条件,并不影响双方合作建设合同中“以房换地”条款的效力。


案例索引:(2017)最高法民申952号,武汉市江夏区人民政府五里界街道办事处与武汉新桃源房地产置业有限公司、武汉市江夏区人民政府、武汉合发置业有限公司合作开发房地产合同纠纷再审民事裁定书


裁判要旨:从合同约定的内容来看,新桃源公司的义务是对新村占地规划面积293亩中的43亩土地承担建设农民新村还建用房的义务,全面承担该笔建房资金及相关的征地费用,并将其中200余套还建房经验收后无偿交付给五里界办事处。五里界办事处的义务是将规划面积中剩余的250亩土地进入储备,按政策程序进行招拍挂后,由新桃源公司自主开发建设,即双方采取的合作方式为“以房换地”的模式。该约定系双方当事人的真实意思表示,且未违反法律、行政法规的强制性规定。新桃源公司以先行出资征地及建设还建房并将还建房无偿交付给五里界办事处,作为其获得涉案土地开发的相关费用,不属无偿取得相关土地,且土地依法出让进行招拍挂程序,均有相应法律规定,新桃源公司如通过政府“招拍挂”程序取得案涉土地,亦应依法缴纳土地出让金;而五里界办事处促成250亩土地收储并按程序进行招拍挂,是五里界办事处应履行的义务。从实际履行看,案涉农村集体土地已有大部分经湖北省人民政府批准转化为建设住宅用地,因此,“以房换地”的外部条件已经部分成就,至于剩余土地能否转化为建设用地以及国有土地是否确定用地规划条件,并不影响双方合作建设合同中“以房换地”条款的效力。


裁判观点三:合作协议书约定政府一方当事人将土地出让金按照一定比例返还给企业,政府一方不履行约定的返还义务,以损害国家利益和社会公共利益为由主张协议无效,不应予以支持。


案例索引:(2017)最高法民申3974号,扬州市江都区真武镇人民政府、日泰集团有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书


裁判要旨:本案日泰集团是真武镇政府的招商引资项目,为吸引投资,真武镇政府与日泰集团签订《真武镇商住开发项目协议书》、《补充协议(一)》,就投资地点、投资规模、工程营业后预计年销售额及税收收入、土地出让、优惠政策、双方权责等作出约定。《真武镇商住开发项目协议书》亦载明真武镇政府是为了加快城镇化建设步伐,改善城乡居民生活质量,增强城镇整体功能签订本协议。真武镇政府在案涉土地挂牌出让前所急需的拆迁资金1200万元亦是日泰集团予以提供。由此,真武镇政府引入日泰集团,不仅是为了解决案涉地块拆迁资金紧缺的问题,同时也期待日泰集团的投资建设能带动地区经济发展和增加税收收入。在此背景下,《补充协议(一)》约定,85万元/亩进入招、拍、挂程序,由市政府以出让金形式返还给真武镇政府……对超过85万元/亩部分扣除市政府20%的统筹,乡镇所得出让金80%全额返还。该协议同时也反映出真武镇政府对当时的土地市场价格及土地拍卖后能够收取的土地出让金已有预期。事实上,拍卖成交价高于85万元/亩,符合协议预估的履行条件。综合上述情形,案涉土地拍卖成交后,真武镇政府不履行协议约定的返还资金义务,而是以损害国家利益和社会公共利益为由主张协议无效,不应予以支持。


 合资、合作开发房地产合同性质及效力探析


三、关于合资、合作开发合同性质及效力的法律分析


房地产合资、合作开发实际上是一种对土地、资金等房地产要素的整合,是合作开发的各方主体为完成房地产的开发、经营而通过合同的方式将各自拥有的要素结合到一起的民事行为。结合法院司法实践中对合资、合作开发房地产合同性质认定及效力确认的法律依据:《合同法》、《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》。综合上述法律规定可以得知合资、合作开发房地产合同最主要的法律特征:共同投资、共享利润、共担风险,合作开发合同主体亦有特殊的主体资质要求。


在实践中,多数合资、合作开发的模式一般为一方提供土地,另一方提供资金,项目建成后,按照各方投资比例或者约定比例分配项目销售利润、分配一定数量房屋等,因此根据合作双方的模式可以将合作协议定义为:当事人双方约定由一方提供土地,另一方提供资金、技术、劳务等,合作建筑房屋,并于房屋建成后按照合同的约定比例分取房屋和土地使用权的协议。同时,在合资、合作开发房地产合同中,也并未对合建的各方主体做出具体限制,只需要一方具有相应的房地产开发资质。


合资、合作开发房地产系双方当事人应当对合作共建项目共同投资,共享利润、共担风险,也即突出体现在“共同出资、共享利润、共担风险”上,如果当事人订立隐藏真意或不具备合作开发特征的合同,应该依照合同约定的实质内容确定合同的性质。而关于合资、合作开发房地产合同效力仍应符合《中华人民共和国合同法》第五十二条的关于合同效力的规定,即如果协议不违反效力性强制性规定,合同应属于有效。


最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》:


第十四条 本解释所称的合作开发房地产合同,是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资,共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。


第十五条 合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的,应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的,应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的,应当认定合同有效。


第十六条 土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的,应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的,应当认定合同有效。


四、对房地产开发企业或其他市场主体的风险提示


因合资、合作开发房地产项目具有投资大、周期长、风险高的特点,相关法律纠纷关系较为复杂。在理清合资、合作开发房地产合同纠纷主要问题后,面对合同的性质和合同效力问题及司法裁判观点,开发商在合作前期应树立风险防范意识,事先建立风险防范机制和事后的纠纷解决机制。


房地产开发企业或其他市场主体在合资、合作开发房地产项目中:1.在充分尽调的基础上,慎重选择适格的合作方;2.在专业法律服务指导下订立完善、详尽的合同;3.规范后期合同的履行;4.发生法律纠纷时需及时选择专业律师团队介入。只有建立完善和体系化的风险防范机制和纠纷解决应对策略,才能最大限度的避免纠纷,维护自身合法权益,保证合资、合作开发房地产项目的顺利实施。




来源丨微信公众号【房地产法律实务前瞻】

作者丨上海市建纬(郑州)律师事务所   王仁江


律师:陈佳 [贵州]

贵州商同律师事务所

文章来源: 贵阳房产建筑律师网

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