短期房地产调控政策未来两年不会松动

2018年12月22日，由中国房地产业协会、中国政法大学房地产法研究中心主办，建纬（深圳）律师事务所、中国房地产业协会法律事务专业委员会、中国房地产业协会调解中心承办的首届百强房企法务总论坛在深圳市深圳湾木棉花酒店一楼宴会厅如期举行。首届百强房企法务总论坛以“租售并举时代下房企转型的法律风险管理”为主题，探讨在国家深化住房制度改革、发展住房租赁市场、倡导租售并举等住房政策大势与背景下，房地产开发企业的业务如何从容接受挑战、应对变革、防范风险，做好业务的转型升级。

主题：短期房地产调控政策未来两年不会松动

——深圳市房地产研究中心主任    王锋

近两年，一方面调控政策不断加码，另一方面全国经济下行压力加大，社会上对房地产业发展的猜测也越来越多——房地产市场应该怎么定位？房地产企业又该怎么办？最近菏泽等城市楼市政策出现松动，这是不是新的信号？

我今天就主要想针对这些问题谈谈当前房地产形势及长效机制的建设。

房地产市场仍在平稳发展

即使我们目前处于房地产市场的严控时期，实施历史上最严格的管控措施，但是今年以来，全国房地产市场仍在平稳发展。此前，坊间一直担心楼市供给不足，但统计数字可以打消大家这个疑虑。

数据显示，1-10月份，全国房地产开发投资9.93万亿元，同比增长9.7%。从趋势图中看，今年房地产开发投资完成额累计同比增长率保持在10%左右，近4个月房地产开发投资完成额累计同比增长率略有下滑，但是今年增幅仍略高于去年增幅。

同时，通过一些数据来看，房地产对宏观经济的支撑作用依旧明显，房地产仍然发挥着稳定经济的作用。

从房地产开发投资完成额占固定投资比重来看，今年这个数据1-10月份的累计值是18%，和去年年底差距不大，甚至略有提高。这说明房地产投资仍然是拉动经济，稳定经济的重要手段。

深圳今年房地产开发投资比全国的形势更好。数据显示，2018年1—10月，深圳房地产开发投资2124.03亿元，同比增长20.4%，其中住宅开发投资1043.91亿，同比增加28.2%，新开工面积同比增幅68.1%。

从短期来看，在经济下滑以及其它各种外部因素的影响下，深圳房地产市场确实有一些下滑的迹象，但是从新房供应数据来看，我们发现深圳的地产发展商信心还是比较充足的。

2017年商品住宅批售面积同比下降了30%，库存消化周期15.7个月。但今年住宅批售面积大幅增加，全年同比增幅几乎达到50%。这说明，发展商对市场的信心大大增加。

长效机制的核心在于房住不炒

从房地产政策导向和长效机制方面看，今年中央经济工作会议对于这个问题说得非常简练但又精彩。那就是要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

最近媒体上报道，一些城市的房地产政策出现松动。比如，菏泽取消限售、广州对公寓松绑、珠海购房门槛降低……但是我认为这都是正常的事情，一些库存较大的三四线城市本身房子就难卖，如果还要对它进行限制是完全没有必要的。在这种情况下政策的力度可以结合实际情况放松调控，但放松的条件是不能引起新一轮的投机炒作。因城施策的大前提是房住不炒，尽管中央经济工作会议提到夯实城市政府主体责任，但它仍然不能违背房住不炒的目标。

同时，由于长效机制建设、完善周期长，这决定了短期的调控政策不会立即消失。房住不炒的定位是长期目标，只有等金融、税收制度健康稳定了，一些短期调控，比如限购、限售、限价才可能退出市场。短期看，尤其是2019和2020年，目前的房地产调控政策是不会放松，因为这些短期调控政策有助于稳房价，为完善长效机制争取时间。

房地产长效机制建设的另外一个主要内容是加强投资引导促进实体经济发展。近两年来房地产对宏观经济的帮助特别大，但是这并不是可持续的，一个国家的发展不能靠房地产，这一点上我们应该吸取日本的经验和教训。现在中央政府提出“中国制造2025计划”，主要是因为它可以把中国的新消费新动能带起来，是今后中国振兴实体经济的抓手。政府一定会把资金从房地产市场引导到实业和高科技方面，后者才是中国跟发达国家竞争的焦点。

深圳有望上调豪宅线

建立房地产长效机制还需要结合地方的实际。以深圳为例，我们需要多渠道加大住房供给，推动城市总体规划调整，提高住房用地出让比例，加大城市更新和棚户区改造力度。此外，作为一座土地极度稀缺的城市，深圳没有太多发展的土地，所以未来推进深圳跟周边城市一体化便是大势所趋。接下来政府将加快“深莞惠试验区”开发建设，并实施房地产市场一体化调控。

在加大住房供给渠道之外，深圳仍然需要直面租金问题。目前深圳的住房存量已经达到1071万套。我们下一个需要解决的问题是，如何能够让租赁企业壮大发展起来的同时，确保租金不迅猛增长。我想这主要还是靠减税。租房是真正的刚需，我们一定要让租金稳定发展。

除了照顾租房的刚需，接下来深圳政府也需要照顾购房刚需。2015年，深圳普通住房标准出台，规定南山总价在490万以上、福田总价在470万、罗湖总价在390万以上的房源均属于豪宅，需要按照豪宅的标准交税。随着深圳房价的上涨，豪宅线早已不符合现状。深圳下一步要通过确定普通房的标准，给老百姓事实上的减税，让老百姓真正地能够减轻购房成本。

作者：深圳市房地产研究中心主任    王锋