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最高法公报:买房后有产权但没住进去 不一定能有房子!

发布时间:2019年2月19日 贵阳房产建筑律师网

【基本案情】
  上海市浦东新区瑞安路X弄X号X室房屋原系被告臧某房屋拆迁后以补偿安置款购得,2008年8月,系争房屋的权利核准登记至被告名下,房屋由被告及家人居住使用。
  2011年8月12日,案外人李某以被告代理人的身份与案外人谢某就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》,约定房地产转让价款为80万元,2011年8月12日,向相关部门递交了房产转移登记申请书,后系争房屋权利登记至案外人谢某名下。
  2011年10月,原告连某与案外人谢某就该争议房屋签订了买卖合同,约定房地产转让价款为110万元,2012年4月5日,系争房屋权利核准登记至原告名下。
  2012年7月5日原告起诉案外人谢某要求其将系争房屋交付原告,被告作为第三人申请参与诉讼,后法院判决,确认以被告名义与案外人谢某就争议房屋的《上海市房地产买卖合同》无效,驳回原告要求案外人谢某将系争房屋交付原告的诉求,驳回被告要求确认原告与案外人谢某就系争房屋的买卖关系无效的诉求。
  原告以其已合法取得系争房屋,现被告仍居住在系争房屋中,严重侵犯了原告作为物权人对物权正常权利的行使为由诉来法院,要求被告立即迁出上海市浦东新区周浦镇瑞安路X弄X号X室房屋。
  【一审法院判决】
  财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。侵占国家的、集体的财产或者他人财产的,应当返还财产,不能返还财产的,应当折价赔偿。本案中根据原告连某提供的证据,足以证明原告系上海市浦东新区瑞安路X弄X号X室房屋的合法产权人,依法享有占有、使用、收益和处分的权利,被告臧某现已非上述房屋的产权人,被告已无权居住使用上述房屋,故原告要求被告迁出上述房屋应予准许,但鉴于本案的实际情况,应给予被告一定的时间,另行解决居住问题。被告辩称系争房屋属原告所有,其并未出售系争房屋等意见,与事实不符,也于法无据,法院不予采信。
  一审法院判决:被告臧某于本判决生效之日起二个月内迁出上海市浦东新区瑞安路X弄X号X室房屋。
  臧某不服一审判决,向上海市第一中级人民法院上诉。
  【二审法院判决】
  本案的争议焦点在于,当所有权与占有权能发生分离的情况下,买受人是否可以其为房屋所有权人基于返还原物请求权要求房屋内的实际占有人迁出?
  第一,生效判决已确认案外人李某以被告臧某代理人身份与案外人谢某就系争房屋所签订的买卖合同无效,即第一手的房屋买卖并非原始产权人臧某之真实意思表示,该买卖合同对臧某自始不发生法律效力,其从2008年8月起居住在系争房屋内,并占有、使用该房屋至今具有合法依据,故产权人连某在其从未从出售方谢某处获得房屋实际控制权的情况下,径行要求实际占用人臧某迁出,法院不予支持。
  第二,在第二手的房屋买卖交易中,被上诉人连某与案外人谢某签订了系争房屋的房地产买卖合同并支付了相应对价,该买卖合同已经生效判决确认为有效合同,故对连某与谢某均具有法律约束力,双方均应依合同之约定履行相应义务。鉴于此,连某对系争房屋的权利应通过该房地产买卖合同的履行(包括房屋的权利交付以及实物交付)来实现。
  本案中,虽然连某已于2012年4月5日取得了系争房屋的房地产权证,完成了房屋的权利交付过程,但其自始未曾取得过系争房屋的占有、使用权。对此,连某应依据其与案外人谢某签订的房地产买卖合同之约定基于债权请求权向合同相对方主张权利。结合本案来看,由于第一手的买卖合同已被确认为无效,案外人谢某自始至终没有合法取得过系争房屋而客观上无法向连某履行交付房屋的义务,故连某应向谢某主张因无法交付房屋导致合同无法继续履行的违约责任。
  二审法院判决:撤销一审判决;驳回连某要求臧某迁出争议房屋的诉讼请求。二审判决为终审判决,现已生效。
  综上所述,签订房屋买卖合同后出卖方应向买受人履行权利与实物的双重交付,在买受方已取得房屋产权而未实际占有的情况下,其仅仅基于物权请求权要求有权占有人迁出,法院应作慎重审查。若占有人对房屋的占有具有合法性、正当性,买受方应以合同相对方为被告提起债权给付之诉,要求对方履行交付房屋的义务或在房屋客观上无法交付的情况下承担相应的违约责任。
  案例来源:《最高人民法院公报》2015年第10期——连某诉臧某排除妨害纠纷案”

律师:陈佳 [贵州]

贵州商同律师事务所

文章来源: 贵阳房产建筑律师网

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